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房价上涨非单纯货币因素多目标货币政策遭考

2018-11-07 16:23:07

房价上涨非单纯货币因素 多目标货币政策遭考验

多目标货币政策遭考验,寄望财政发力纠偏

涨、地王、高房价,三个关键词勾勒出了当前楼市的“高烧”症状,也成为下一阶段宏观经济走势判断的重要底色。

国家统计局9月9日发布的数据显示,8月CPI同比上涨1.3% ,创近10个月新低。似乎短期内通胀已经不成为问题。野村中国首席经济学家赵扬在2016年中国投资年会上称,投资增长速度放慢,经济面临增速下行压力较大,央行或不得不需要通过降准来保证M2增速。

然而,实体经济偏冷的同时,最近几个月国内一二线城市的房价仍然继续攀升。眼下即将进入传统的“金九银十”行情,这被认为将对目前多目标的货币政策走势形成考验。

“单纯货币因素并不能解释房价、地价暴涨,关键是资金的流动方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

随着楼市涨声一片,近期苏州、南京相继重启限购限贷政策。随后

房价上涨非单纯货币因素多目标货币政策遭考

,厦门出台限购、武汉宣布限贷。 9月6日,中国住建部在其官还发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(年)》的实施方案。指出根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。

此类收紧政策对市场影响如何?受访房地产专家表示,整体来看,货币方面大环境仍然以宽松为主,今年楼市“金九银十”仍可期。

严跃进对《中国经营报》表示,“一般来说,政策收紧的大环境下,会提供一个缓冲期,在这个缓冲期的时候,部分购房者会加快购房,以防范后续政策收紧的风险。换而言之,在政策没有真正落地的时候,各类恐慌性购房的做法会增加。这其实反而会使得部分城市成交量上升,进而促成‘金九银十’态势的出现。”

东兴证券有分析师也认为,随着一线城市和部分核心二线城市土地和房价调控政策的预期出台,政策调控更多的向市场释放资源稀缺的信号,或不能达到平抑地价和房价的意图。

“九十月份的销售行情将形成部分地产股股价上行的有力推动因素,同时调控政策也有望推动‘上涨预期’自我实现而助力房企阶段性销售。”该分析师说。

来自长城证券统计显示,9月第一周30城商品房成交面积达614万平方米,周涨幅达15.0%,显著好于历史同期。结构上来看,一二三线周环比增速分别为27.3%、15.2%、4.8%,均高于去年同期。

方正证券宏观研究员卢亮亮博士对分析称,“货币政策总体仍宽松,在一线限购以及重点二线城市重启限购的背景下,资金开始流向其他二线城市。这轮上涨的二线城市基本为一线城市圈的周边辐射地区,如珠三角的珠海和佛山,在货币宽松的前提下,未来这类城市的潜力仍较大。”

当前, 一线城市如广州二手房成交火爆,来自广州市房地产中介协会数据显示,8月二手住宅交易市场新增放盘面积与签约面积分别为78.67万平方米、87万平方米,环比分别上涨11.07%和12.98%,同比分别上涨66.12%和60.18%。

从土地供应端看,9月第一周100大中城市土地供应占地面积达959万平方米,周环比增速48.3%,仍弱于历史同期。土地挂牌价格周均价为2986元/平方米,周环比大涨36.2%,显著高于历史同期。

土地供应无增量预期,仅靠限购政策是否能拖住房价上涨的预期呢?还是一个问号。

在此轮房价上涨的过程中,宽松的货币环境被认为是最大的推手之一。

“货币宽松是一个可以解释的变量,这使得各类资金比较充裕。但单纯货币因素并不能解释房价暴涨、地价暴涨,关键问题在是资金的流动方向。”严跃进对表示。

在严跃进看来,最大的问题是资金流入缺乏一个审核机制,很多资金违规进入了楼市,进而引起了资产泡沫的现象。

根据中原地产研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录。

“应该说正常的信贷要求在推动住房交易等方面是有积极作用的。但现在很多购房情绪比较狂热,仅有的2成首付都是靠借贷方式获取的,因而这就是一种赌房价上涨的情绪。首付贷款的风险和住房7成按揭贷款的风险捆绑在了一起,进而会影响房贷的稳健性。”

上半年房地产销售大幅增长,也带动土地购置费用与房地产投资反弹。

“比如说今年上半年部分房企通过永续债发行等,实际上也有比较大的能力去拿地。但对于此类债务工具的融资和资金的流向,监管层面的规定相对要少。目前, 房企发债利率在4%左右也是有的。之所以可以拿到这样低的利率,而不是类似7%的利率,实际上这和投资者认可房企的投资有关系,而其他实体企业盈利空间不大,而且总体显疲态,所以地产行业依然被认定为‘香饽饽’。”严跃进说。

不过,方正证券首席经济学家任泽平发研报称,当前中国房地产正呈泡沫迹象主要是货币现象。 在他看来, 未来关键在货币松紧,房价走势可能三种前景:第一种是货币政策回归中性稳健,加强对贷款杠杆和土地投机的监管,2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声,未来横盘消化;第二种是继续实施衰退式货币宽松,货币超发和低利率,则房价可能不断创新高;第三种无论是主动的收紧货币(比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧)还是被动的收紧货币(比如美联储超预期加息,汇率贬值和资本流出压力增加),利率上升,房价面临调整压力。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊则认为,目前中国经济并不是没有通胀压力,而是在产能过剩以及货币政策传导机制不畅的情况下,通胀压力没有表现为商品价格的上涨,而是通过房价的持续上涨形成了另类的演绎。

“经验告诉我们,如果货币政策过分关注商品价格的相对稳定,而忽视资产价格的异常波动,是会给中长期经济埋下隐患。”章俊说。

一边是实体投资下滑,一面是大量资金流入楼市。资金的逐利属性使得当前货币政策的挪腾空间着实有限。

9月6日,央行对15家金融机构开展MLF操作共2750亿元,其中6个月期1940亿元、1年期810亿元,利率与上期持平,分别为2.85%、3.0%。依然在通过市场化的操作替代了降准的作用。

现在,市场将扭转流动性方向的任务更多地寄望于积极财政政策的实施。

“采取中性稳健的货币政策;推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖,逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应、总量放缓、结构分化新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。”任泽平说。

9月5日召开的国务院常务会议,部署在关键领域和薄弱环节加大补短板工作力度,依靠改革开放推动发展升级和民生改善。会议指出,要抓住当前原材料等大宗商品价格较低等有利时机,加大积极财政政策实施力度。

光大证券一位宏观分析师表示,在全球经济再平衡的过程中,短期内私人部门因老龄化、高债务率等因素需求难以快速恢复,政府加杠杆来创造实体需求也许是当前全球经济增长的唯一出路。未来各国政府政策组合的侧重点将回到财政和结构性改革中,这是一个不断倒逼实现的过程。

从 G20 会议上各国政要围绕“讨论政策协调以支持全球经济” 的主题,以及从全球央行 JacksonHole 会议上“为未来设计有弹性的货币政策框架”的议题也可见,未来货币再宽松的意愿可能有所下降。

“与2014~2015年以货币为主、财政为辅的政策组合不同,2016年以后可能逐渐转为以财政为主、货币为辅,这意味着未来扩大赤字、发力PPP(公私合作). ”任泽平说。

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